二手房价跌回8年前，二手房为什么常见低迷？
从供需层面来看，二手房市场正面临前所未有些库存重压。各地二手房挂牌量持续攀升，以济南为例，二手房存量房突破10万套大关，而月均成交量仅为挂牌量的十分之一左右。这种紧急的供过于求直接致使价格持续下行。同时，新建产品房很多入市，开发商为回笼资金推出的打折营销政策，进一步挤压了二手房的存活空间。尤其是"以价换量"成为新房市场主流方案后，二手房的价格劣势愈加凸显。
最近楼市数据引发广泛关注，全国70城二手房价格全部低于去年同期水平，部分城市房价甚至回落至2017年前后水平。与新房市场出现的结构性回暖相比，二手房市场持续低迷已成为目前房产市场的显著特点。这种现象背后，反映的是住房市场供需关系的深刻变化和购房逻辑的根本性转变。
政策环境的调整也在客观上影响了二手房市场。近年来多地推行"认房不认贷"、减少首付比率等政策，主要惠及新房购买。部分城市颁布的购房补贴政策也明确将二手房排除在外。这种差别化政策虽然在短期内刺激了新房销售，但也无形中加剧了二手房市场的冷清。除此之外，学区房政策的持续调整，使得传统高价二手房失去要紧支撑。
购房者预期的转变是更深层次是什么原因。当下购房群体常见持有"买涨不买跌"的心态，在房价下行周期中更倾向于持币观望。与新房相比，二手房在户型设计、小区规划、配套设施等方面总是存在明显代际差距，不能满足改变型需要。更要紧的是，伴随"房住不炒"理念深入人心，投资性需要大幅萎缩。过去支撑二手房市场的要紧力量——短线投资者已基本退出市场，致使成交量持续萎缩。
地区分化特点在二手房市场中表现得尤为明显。数据显示，即便在同一城市内，核心区优质二手房价格相对坚挺，而郊区二手房降价幅度更大。尤其是房龄超越15年、物业管理不善、配套设施老化的社区，价格下跌最为明显。这种分化反映出购房者对居住品质需要的提高，也预示着将来二手房市场将面临更严峻的优胜劣汰。
金融原因同样不容忽略。目前银行对二手房贷款审批更为审慎，不只贷款成数常见低于新房，评估价也总是低于实质成交价，这致使二手房实质首付比率大幅提升。相比之下，新房项目总是能提供更打折的贷款条件和利率打折，形成明显的金融政策落差。
展望后市，二手房市场的调整可能还将持续一段时间。伴随保障性住房建设力度加强和出租市场逐步健全，住房提供体系将更趋多样化。在这个转型过程中，二手房业主需要合理调整预期，认识到住房正在回归居住属性的事实。对真的有自住需要的购房者而言，目前的市场环境反而提供了更多议价空间和选择空间。将来二手房市场要重现活力，可能需要等待整体经济环境改变和新一轮城镇化进程的推进。在此期间，提高房子品质、健全社区服务可能是保持房地产价值更为现实的路径。
